相続登記の義務化（2024年〜）｜手続きと費用の解説

相続登記が2024年4月から義務化

2024年（令和6年）4月1日から、不動産の相続登記が義務化されました。これまでは任意の手続きでしたが、法改正により正当な理由なく放置すると過料（罰則）が課されることになりました。

この義務化の背景には、日本全国で急増する「所有者不明土地」問題があります。相続登記がされないまま何十年も放置された土地は、所有者の特定が困難になり、災害復旧・土地の有効活用・都市開発の妨げになっています。国土交通省の調査によれば、所有者不明土地の面積は北海道全体に匹敵するほどの規模に達しているとも言われています。

義務化によって過料の対象となるケースが今後増加する可能性があります。相続が発生したら早めに対応することが重要です。

申請期限の注意点

相続（遺産分割）によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。

重要なのは「知った日から3年以内」という点です。例えば、被相続人（故人）が亡くなってすぐに遺産分割協議が成立した場合は、成立した日から3年以内が期限です。遺産分割協議に時間がかかった場合は、協議が成立した日から3年以内に申請すればよいことになります。

過去の相続も対象です：2024年4月1日以前に発生した相続についても、義務化の対象になります。その場合、2027年3月31日までに申請する必要があります。長年放置していた古い相続案件をお持ちの方は、早急に対応してください。

過料について

正当な理由なく申請期限を過ぎた場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

「正当な理由」として認められる例としては、以下のようなケースが挙げられます。

• 相続人が多数いて戸籍の収集に時間がかかっている
• 相続人の一人が重病で手続きができない状態にある
• 経済的困窮により費用の準備ができない
• 遺産分割をめぐって訴訟が提起されている

ただし、「忙しくて手が回らなかった」「知らなかった」では正当な理由とは認められません。また、相続人申告登記（後述）を申請することで、ひとまず義務を果たしたとみなされます。

手続きの流れ

相続登記の手続きは以下の5ステップで進めます。

ステップ1：相続人の確定

被相続人（故人）の出生から死亡までの戸籍謄本一式を収集し、法定相続人を確定させます。結婚・離婚・養子縁組などによって相続人の構成が複雑になることがあります。本籍地が複数の市区町村にまたがる場合は、それぞれの市区町村に請求が必要です。

ステップ2：遺産分割協議（遺言がない場合）

相続人全員で話し合い、誰がどの不動産を取得するかを決めます。決定事項は「遺産分割協議書」として書面化し、相続人全員が署名・実印を押します。

遺言書がある場合は、公正証書遺言であればそのまま使用できます。自筆証書遺言の場合は、家庭裁判所での「検認」手続きが必要です（法務局で保管されている自筆証書遺言は検認不要）。

ステップ3：登記申請書の作成

法務局のホームページから相続登記の申請書ひな形をダウンロードし、必要事項を記入します。記入例も公開されているため、参考にしながら作成できます。

ステップ4：法務局（登記所）に申請

申請方法は以下の3通りがあります。

• 窓口持参：不動産を管轄する法務局の窓口に直接持参。その場で書類を確認してもらえる
• 郵送：書類一式を郵便で送付（書留・簡易書留推奨）
• オンライン申請：法務省「登記・供託オンライン申請システム」を使用（一部書類は別途郵送）

ステップ5：登記完了証の受取

申請から通常1〜2週間で登記が完了します。完了後は登記完了証が交付されます。登記事項証明書を取得して名義が変わっていることを確認しましょう。

費用の目安

相続登記の費用は以下の通りです。

費目	金額の目安
登録免許税	固定資産税評価額×0.4%
戸籍謄本等の取得費	数千〜2万円程度
司法書士報酬（依頼時）	5〜15万円程度

登録免許税の計算例：固定資産税評価額が2,000万円の土地・建物の場合、登録免許税は2,000万円×0.4%＝8万円です。

登記費用計算ツールで登録免許税を計算することもできます。

戸籍謄本の費用：市区町村によって異なりますが、戸籍謄本1通450〜750円程度、除籍謄本1通750円程度です。被相続人の出生から死亡までの戸籍が複数にわたる場合、合計で数千〜1万円以上になることがあります。

司法書士報酬：相続関係の複雑さ・不動産の数・地域によって異なります。相続人が2〜3名で不動産が1件のシンプルなケースなら5〜8万円程度、相続が複数回発生している（数次相続）場合や不動産が複数ある場合は10万円以上になることもあります。

自分で申請することはできる？

相続登記は、書類さえ揃えれば自分で申請することが可能です。法務局の窓口で「相談」を受けることもできます（要予約）。

ただし、以下のような場合は司法書士への依頼を検討してください。

• 相続人が多数いる、または所在が不明な相続人がいる
• 過去に複数回の相続が未処理で積み重なっている（数次相続）
• 被相続人に複数の本籍地があり戸籍収集が複雑
• 遺産分割協議がまとまっていない
• 不動産が複数の都道府県にまたがっている

相続人申告登記とは

遺産分割協議がまとまっていない場合でも、「相続人申告登記」という暫定的な手続きで3年以内の申請義務を満たすことができます。

相続人申告登記は、「私は相続人の一人です」という事実を登記するもので、遺産分割協議の成立を待たずに申請できます。相続人が単独で申請できるため、他の相続人の協力が得られない場合でも対応可能です。

ただし、相続人申告登記はあくまでも暫定的な措置です。遺産分割協議が成立した後は、正式な相続登記を改めて申請する必要があります。

相続登記を放置した場合のリスク

過料だけでなく、以下のリスクもあります。

売却できない：相続した不動産を売却しようとしても、名義が被相続人（故人）のままでは売却手続きを進められません。

相続人がさらに亡くなる（数次相続）：手続きを放置しているうちに別の相続人が亡くなると、その子や孫も相続人になり、関係者が増えて手続きが複雑になります。最悪の場合、数十人が相続人になることもあります。

差し押さえのリスク：相続人の一人に多額の借金があり、差し押さえが行われた場合、不動産の共有持分が差し押さえられることがあります。

空き家問題：管理が行き届かなくなった相続不動産は、近隣トラブルや「特定空き家」指定のリスクがあります。

よくある質問（FAQ）

Q1. 2024年4月以前に発生した相続も義務化の対象ですか？

はい、対象です。2024年4月1日以前に発生した相続についても、2027年3月31日までに相続登記を申請する必要があります。何十年も前に発生した相続でも対象になりますので、放置している案件がある方は早急に対応してください。

Q2. 相続登記は相続人全員で申請しなければなりませんか？

遺産分割協議による相続登記は、原則として相続人全員の同意（遺産分割協議書への署名・押印）が必要です。しかし、相続人申告登記は単独で申請できます。また、法定相続分での相続登記であれば、相続人の一人が単独で申請できます（費用は申請した相続人が負担し、後で精算することが多い）。

Q3. 相続放棄をした場合は登記が必要ですか？

相続放棄をした場合は、その不動産の相続人ではなくなるため、相続登記の義務はありません。ただし、家庭裁判所での相続放棄の申述手続きが完了している必要があります。相続放棄は「相続があったことを知った日から3ヶ月以内」に申述しなければならないため、こちらも期限に注意が必要です。

Q4. 相続登記の費用が払えない場合はどうすればいいですか？

登録免許税については、一定の条件を満たす場合に免税措置があります（例：固定資産税評価額が100万円以下の土地など）。また、司法書士費用については、日本司法書士連合会が実施している「法律扶助制度」の利用を相談できる場合があります。法テラス（日本司法支援センター）への相談も有効です。

まとめ

2024年4月から始まった相続登記の義務化は、日本の不動産管理において重要な変化です。相続が発生したら、知った日から3年以内に登記申請をしなければなりません。過去の未処理案件も2027年3月末までに対応が必要です。

手続きが複雑な場合は司法書士への依頼が有効です。費用（登録免許税＋司法書士報酬）は不動産の評価額や相続の複雑さによって異なりますが、典型的なケースで合計10〜20万円程度を見ておくとよいでしょう。

遺産分割がまとまっていない場合でも、相続人申告登記という暫定手続きで期限の義務を満たすことができます。まずは法務局の無料相談窓口（要予約）や司法書士に相談することをおすすめします。

免責事項： 本記事は一般的な情報提供を目的としており、司法書士等の専門家による個別相談の代替となるものではありません。 出典: https://www.japan-law.info/