抵当権抹消登記｜住宅ローン完済後にやること

住宅ローン完済後は抵当権を抹消しよう

住宅ローンを完済したとき、多くの方がひとまず安堵してそのまま放置してしまいます。しかし、ローンを完済しても抵当権は自動的には消えません。抵当権とは、金融機関が住宅ローンの担保として設定した権利であり、ローンが完済された後も法的には登記簿上に残り続けます。

この抵当権を正式に消すためには、「抵当権抹消登記」という手続きを法務局に申請する必要があります。手続きをせずに放置していると、将来的に大きなトラブルの原因になります。

放置するとどうなる？

抵当権を抹消せずに放置した場合、以下のような問題が発生します。

不動産を売却するときに障害になる：買主は抵当権が残った不動産を購入したがりません。売買契約の前に必ず抹消が求められます。ローン完済から長年経過している場合、必要書類を紛失していることも多く、再取得に時間・費用がかかります。

相続のときに手続きが複雑になる：相続人が抵当権抹消手続きをする場合、被相続人（故人）の書類も必要になるため、手続きが複雑になります。相続登記と同時に処理しなければならないケースもあり、費用や手間が増します。

新たに借り入れをするときに問題になる：住宅を担保に借り入れをしようとした場合、先順位の抵当権が残っていると新たな担保設定ができないか、融資額が制限されることがあります。

書類の有効期限が切れる：金融機関から届く書類の一部（資格証明書など）には有効期限があります。3ヶ月以内に使用しないと無効になり、再取得が必要になります。

金融機関から届く書類

住宅ローン完済後、金融機関から以下の書類が送られてきます（自動送付または請求後）。書類一式が届いたら、紛失しないよう大切に保管してください。

抵当権解除証書または弁済証書：ローンが完済されたことを証明する書類です
委任状：金融機関が申請人（所有者）に登記申請を委任するための書類です
登記識別情報（旧：権利証）または資格証明書：金融機関が登記上の権利者であることを証明する書類です

書類が届いたらまず内容を確認し、記載されている不動産の住所・地番・建物の表示が登記簿と一致しているかチェックしましょう。

費用の目安

抵当権抹消登記にかかる費用は、自分で申請するか司法書士に依頼するかによって大きく異なります。

方法	費用
自分で申請	登録免許税1,000円/物件＋書類取得費数百円
司法書士に依頼	1〜3万円程度（報酬＋登録免許税）

登録免許税は不動産1件あたり1,000円です（土地と建物それぞれ1,000円ずつ）。土地1筆・建物1棟であれば2,000円、土地2筆・建物1棟なら3,000円となります。

司法書士に依頼する場合の報酬相場は、地域や事務所によって異なりますが、1〜2万円程度が一般的です。登録免許税と合わせて、合計1.5〜3万円程度を見ておくとよいでしょう。

自分で申請する方法（ステップ別解説）

抵当権抹消登記は、法務局の窓口・郵送・オンライン（登記・供託オンライン申請システム）で申請できます。書類さえ揃えれば、特別な資格は不要です。

ステップ1：登記事項証明書の取得（任意）

法務局またはオンラインで登記事項証明書（全部事項証明書）を取得します（600円/通）。現在の登記の状況を確認するためです。登記簿に記載されている「受付番号」「登記の目的」「債権額」などをメモしておきましょう。

ステップ2：抵当権抹消登記申請書の作成

法務局のホームページ（https://houmukyoku.moj.go.jp/）から「抵当権抹消登記申請書」のひな形をダウンロードし、必要事項を記入します。記入する主な項目は以下の通りです。

申請する不動産の地番・家屋番号
抵当権の登記日付と受付番号
申請人（所有者）の氏名・住所・連絡先

ステップ3：必要書類一式の準備

抵当権抹消登記申請書（作成済み）
抵当権解除証書または弁済証書（金融機関から届いたもの）
委任状（金融機関から届いたもの）
資格証明書または登記識別情報（金融機関から届いたもの）
登録免許税分の収入印紙（法務局内の売店または郵便局で購入可能）

ステップ4：法務局に提出

不動産を管轄する法務局の窓口に持参するか、郵送で提出します。窓口では担当者がその場で書類を確認してくれるため、初めての方は窓口持参がおすすめです。

ステップ5：登記完了の確認

申請から約1〜2週間後（法務局の混雑状況による）に登記が完了します。完了後は登記事項証明書を取得して、抵当権の記載が「抹消」になっていることを確認しましょう。

司法書士に依頼すべきケース

以下に当てはまる場合は、司法書士への依頼を検討してください。

書類の一部が紛失している場合
登記簿上の所有者の住所・氏名が現在と異なる場合（引越し・結婚による改姓など）
複数の抵当権が設定されている場合
不動産が複数ある場合（マンションの敷地権など）
手続きに不安を感じる場合

司法書士に依頼すれば、書類の確認から申請まですべて代行してもらえます。費用はかかりますが、書類の不備で何度も法務局に出向くリスクを考えると、依頼した方がスムーズな場合も多いです。

申請期限はある？

法律上の申請期限はありませんが、注意が必要な点があります。

書類の有効期限：資格証明書などには発行日から3ヶ月という有効期限があります。期限が切れると再取得が必要になり、手間と費用がかかります。

書類の紛失リスク：時間が経つほど、書類を紛失するリスクが高まります。金融機関によっては書類の再発行に対応していない場合もあります。

相続への影響：手続きを先送りにしているうちに所有者が亡くなると、相続人が手続きを引き継ぐことになります。相続人全員の印鑑証明書が必要になるなど、手続きが複雑化します。

書類が届いたら、なるべく1ヶ月以内を目安に手続きを完了させましょう。

よくある質問（FAQ）

Q1. ローン完済から何年も経っています。今からでも抹消できますか？

はい、できます。ただし、金融機関から届いた書類が手元にある場合は資格証明書の有効期限（3ヶ月）を確認してください。有効期限が切れている場合は、金融機関に再発行を依頼する必要があります。なお、金融機関によっては再発行に対応していない場合もあるため、まずは金融機関に相談してください。

Q2. 自分で申請して失敗したらどうなりますか？

書類に不備があった場合は、法務局から補正（修正）の連絡が来ます。補正可能な軽微な不備であれば修正して再提出すれば問題ありません。書類を法務局に持参した場合は、その場で確認してもらえるため、失敗のリスクを下げられます。

Q3. 住所変更登記も同時に必要と言われました。なぜですか？

登記簿上の所有者の住所が現在の住所と異なる場合（引越しなどによる）、抵当権抹消登記を申請する前に「住所変更登記」をする必要があります。登記簿の所有者と申請人が一致していないと、登記が受理されないためです。住所変更登記の登録免許税は不動産1件あたり1,000円です。

Q4. ペアローンで夫婦それぞれが借りていた場合はどうなりますか？

ペアローンの場合は、夫婦それぞれのローンについて抵当権が設定されているため、2件分の抹消登記が必要です。登録免許税も2件分（各1,000円×物件数）かかります。金融機関からそれぞれ書類が届くため、混同しないよう整理して管理しましょう。

まとめ

住宅ローンを完済したら、抵当権抹消登記は速やかに行うことが重要です。手続き自体は難しくなく、書類が揃っていれば自分でも申請できます。費用も登録免許税（1,000円/物件）と書類取得費のみで済みます。手続きに不安がある方は、1〜3万円程度で司法書士に代行してもらえます。

書類が届いたらまず有効期限を確認し、できるだけ早めに手続きを完了させましょう。「後でやろう」と思っているうちに書類が期限切れになったり、紛失したりすることが多いのが現実です。完済後に届いた書類は、他の大切な書類と一緒に専用のファイルに保管しておくことをおすすめします。

🏠 訳あり・売れにくい不動産の売却でお困りですか？

借地権・空き家・再建築不可・築古物件など、通常では売れにくい不動産の買取・売却専門。楽歴13年・10,000件以上の実績。無料査定受付中。

無料査定を依頼する →

免責事項： 本記事は一般的な情報提供を目的としており、司法書士等の専門家による個別相談の代替となるものではありません。