登録免許税の計算方法｜売買・相続・贈与の税率一覧

登録免許税とは

不動産を取得したときや登記内容を変更するときに、法務局へ登記申請を行います。この登記申請の際に国に納める税金が登録免許税です。

不動産の購入・相続・贈与などを経験した方なら、「思ったより諸費用がかかった」と感じた経験があるかもしれません。登録免許税はその諸費用の中でも比較的大きな金額を占める税目であり、事前に把握しておくことで資金計画を立てやすくなります。

登録免許税は原則として「固定資産税評価額（課税標準額）×税率」で計算し、1,000円未満の端数は切り捨てます。

登録免許税の税率一覧

登記の種類によって税率は大きく異なります。売買・相続・贈与・新築（所有権保存）・抵当権設定の主な税率をまとめました。

登記の種類	原則税率	軽減税率
所有権移転（売買）	2.0%	1.5%（※1）
所有権移転（相続）	0.4%	—（軽減なし）
所有権移転（贈与）	2.0%	—（軽減なし）
所有権保存（新築）	0.4%	0.15%（※2）
抵当権設定	0.4%	0.1%（※3）

※1 住宅用家屋（自己居住用、床面積50㎡以上、築年数要件あり）への所有権移転登記
※2 新築住宅（自己居住用、一定の要件を満たすもの）の所有権保存登記
※3 住宅取得資金に係る住宅ローン（一定要件）の抵当権設定登記

具体的な計算例

例1：住宅を売買で取得した場合（軽減税率適用）

固定資産税評価額：2,000万円の中古住宅を売買で購入（軽減税率1.5%が適用される場合）

計算式：2,000万円 × 1.5% ＝ 30万円

同じ物件で軽減税率が適用されない場合（原則税率2.0%）：

計算式：2,000万円 × 2.0% ＝ 40万円

軽減税率の適用があるかないかで10万円の差が生じます。要件を満たしているかどうかの確認は非常に重要です。

例2：相続で不動産を取得した場合

固定資産税評価額：3,000万円の土地・建物を相続

土地：2,500万円 × 0.4% ＝ 10万円
建物：500万円 × 0.4% ＝ 2万円
合計：12万円

相続の場合は税率が0.4%と低いため、売買と比べて登録免許税の負担は少なくなります。

例3：住宅ローンの抵当権設定（軽減税率適用）

融資額：3,000万円（住宅取得資金ローン）

原則税率の場合：3,000万円 × 0.4% ＝ 12万円
軽減税率の場合：3,000万円 × 0.1% ＝ 3万円

このケースでは9万円の節約になります。住宅ローンを利用する場合は軽減税率の適用を忘れずに確認しましょう。

軽減税率が適用される条件

軽減税率を受けるには、一定の要件をすべて満たす必要があります。要件を一つでも欠くと原則税率が適用されるため、事前の確認が不可欠です。

所有権移転登記（売買）の軽減条件

自己の居住用に使用すること（賃貸・投資用は対象外）
床面積が50㎡以上であること
中古住宅の場合：
- 木造：築20年以内
- 耐火建築物（マンションなど）：築25年以内
- または、一定の耐震基準を満たす証明書がある

所有権保存登記（新築）の軽減条件

自己の居住用に使用すること
床面積が50㎡以上であること
新築後1年以内に登記を行うこと

注意点：要件確認のタイミング

軽減税率の適用は「登記申請時」に要件を満たしているかで判定されます。特に中古住宅の耐震基準については、耐震基準適合証明書または既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書を事前に取得しておく必要があります。これらは登記後に取得しても軽減税率の適用を受けられないため注意が必要です。

固定資産税評価額の確認方法

登録免許税の計算に必要な「固定資産税評価額」は、以下の方法で確認できます。

1. 固定資産税の納税通知書 毎年4〜6月頃に市区町村から送付される納税通知書に記載されています。土地と建物それぞれの評価額が確認できます。

2. 固定資産評価証明書 市区町村の窓口（税務課など）で取得できます。費用は1通あたり200〜400円程度（自治体によって異なる）。相続や売買の際に登記申請書に添付する書類として使います。

3. 名寄帳（なよせちょう）の写し その自治体内の固定資産をまとめて一覧で確認できる書類。所有者であれば閲覧・取得が可能です。

なお、新築の場合は建物がまだ課税されておらず固定資産税評価額が存在しないため、建築費用の一定割合を課税標準とした計算方法が適用されます。

登録免許税の納付方法

登録免許税の納付は、登記申請の方法によって異なります。

書面申請の場合： 収入印紙を購入し、申請書または収入印紙台紙に貼付して提出します。収入印紙は法務局の窓口またはゆうちょ銀行で購入できます。

オンライン申請（電子申請）の場合： インターネットバンキングを使った電子納付が可能です。申請後に法務局から送付される納付情報を元に、指定の金融機関から振り込みます。

よくある質問（FAQ）

Q1. 登録免許税は誰が払うのですか？ 登録免許税は「登記を受ける者」が納付するのが原則です。売買の場合は買主が負担するのが一般的ですが、売主と買主で折半するケースや、契約書で別途取り決めるケースもあります。相続の場合は相続人が負担します。

Q2. 土地と建物、それぞれ別に計算しますか？ はい。土地と建物はそれぞれ別の不動産として登録免許税を計算します。ただし、税率は同じ登記種類であれば同じです。評価額が別々に設定されているため、合算して計算するのではなく個別に計算します。

Q3. 贈与でもらった不動産の登録免許税は誰が払いますか？ 贈与の場合も「登記を受ける者」＝贈与を受けた側（受贈者）が負担するのが原則ですが、贈与者（あげる側）が負担することも多く、当事者間の合意で決めることができます。ただし、贈与者が費用を負担した場合、その費用自体も贈与とみなされる可能性があるため注意が必要です。

Q4. 相続登記をしないでいると問題がありますか？ 2024年4月から相続登記が義務化されました。相続によって不動産を取得した場合、相続を知った日から3年以内に登記申請を行わないと、10万円以下の過料（行政上の制裁）が科される可能性があります。早めの手続きをお勧めします。

まとめ

登録免許税は、不動産取得時の諸費用の中で見落とされがちですが、物件の評価額によっては数十万円規模になる重要な税金です。

特に重要なポイントは以下のとおりです。

売買・贈与は税率2.0%と高く、軽減税率の適用有無で大きく変わる
相続は0.4%と低く設定されている
軽減税率は「登記申請時」に要件を満たしていることが条件
固定資産税評価額を事前に確認して資金計画を立てる
相続登記は2024年4月から義務化されているため速やかに手続きを

登記手続きは司法書士が代行するのが一般的です。費用の見積もりを含め、早めに専門家に相談することをお勧めします。

注意事項： 本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の状況によって税額や要件が異なる場合があります。具体的な登記手続きについては、司法書士・税理士等の専門家にご相談ください。